Φορολογία Ενοικίων 2026: Κλίμακα, εκπτώσεις και myDATA για ιδιοκτήτες

Αν εκμισθώνετε ακίνητο — κατοικία, κατάστημα ή μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης — το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται με ξεχωριστή κλίμακα και έχει τις δικές του υποχρεώσεις: δήλωση μισθωτηρίου, myDATA, χαρτόσημο σε ορισμένες περιπτώσεις. Δείτε τι ισχύει και πώς να μην πληρώνετε περισσότερα από όσα οφείλετε.

Η φορολογική κλίμακα εισοδήματος από ακίνητα

Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται αυτοτελώς — δεν αθροίζεται με μισθούς ή επιχειρηματικό εισόδημα για τον υπολογισμό του συντελεστή. Η κλίμακα:

• Έως €12.000: 15%
• €12.001 – €35.000: 35%
• Άνω των €35.000: 45%

Παράδειγμα: ετήσια ενοίκια €15.000 → φόρος = €12.000 × 15% + €3.000 × 35% = €1.800 + €1.050 = €2.850.

Η αυτόματη έκπτωση 5% — και τι πραγματικά καλύπτει

Από το ακαθάριστο εισόδημα ενοικίων αφαιρείται αυτόματα 5% ως τεκμαρτή δαπάνη επισκευής και συντήρησης — χωρίς παραστατικά. Δηλαδή φορολογείστε επί του 95% των ενοικίων. Πέρα από αυτό, δεν εκπίπτουν για φυσικά πρόσωπα άλλες δαπάνες (κοινόχρηστα, ασφάλιστρα, τόκοι στεγαστικού) — σε αντίθεση με ό,τι πιστεύουν πολλοί ιδιοκτήτες.

Εξαίρεση: δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής ή αισθητικής αναβάθμισης κτιρίων μπορούν υπό προϋποθέσεις να εκπέσουν κλιμακωτά (πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων, απόσβεση σε 4–5 έτη), εφόσον τα τιμολόγια εξοφλούνται ηλεκτρονικά.

Δήλωση μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ — υποχρεωτική και κρίσιμη

Κάθε νέα μίσθωση (ή τροποποίηση/λύση) δηλώνεται στην πλατφόρμα «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης» της ΑΑΔΕ πριν από την εγκατάσταση του μισθωτή ή εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας (30 ημέρες). Ο μισθωτής αποδέχεται ηλεκτρονικά τη δήλωση. Χωρίς δηλωμένο μισθωτήριο:

• Δεν αναγνωρίζεται η μίσθωση για φορολογικές μειώσεις του ενοικιαστή
• Κινδυνεύετε με πρόστιμα εκπρόθεσμης δήλωσης (€100–€500)
• Δυσχεραίνεται η δικαστική διεκδίκηση οφειλόμενων ενοικίων

Χρειάζεστε έτοιμο συμφωνητικό; Δημιουργήστε μισθωτήριο σε PDF δωρεάν με τα απαραίτητα άρθρα και ρήτρα myDATA.

Ανείσπρακτα ενοίκια — μην πληρώνετε φόρο για λεφτά που δεν πήρατε

Αν ο ενοικιαστής δεν πληρώνει, μπορείτε να δηλώσετε τα ενοίκια ως ανείσπρακτα και να μην φορολογηθείτε γι' αυτά στο τρέχον έτος. Προϋπόθεση: πριν την υποβολή της δήλωσης να έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης μισθίου, δικαστική απόφαση ή αγωγή έξωσης — απλή εξώδικη όχληση δεν αρκεί. Τα ποσά φορολογούνται όποτε (και αν) εισπραχθούν.

Βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) — ειδικοί κανόνες

Εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb/Booking φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητα (ίδια κλίμακα) εφόσον εκμισθώνετε έως 2 ακίνητα και δεν παρέχετε υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Απαιτείται:

• Εγγραφή κάθε ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΑΜΑ) και αναγραφή του ΑΜΑ σε κάθε αγγελία
• Υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής ανά κράτηση
• Από 3 ακίνητα και πάνω: υποχρεωτική έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, ΦΠΑ 13% και τέλος παρεπιδημούντων

Επιπλέον ισχύει το τέλος ανθεκτικότητας κλιματικής κρίσης που χρεώνεται στον επισκέπτη ανά διανυκτέρευση.

Χαρτόσημο στις επαγγελματικές μισθώσεις

Οι μισθώσεις κατοικίας δεν επιβαρύνονται με χαρτόσημο. Οι επαγγελματικές μισθώσεις (καταστήματα, γραφεία) επιβαρύνονται με τέλος χαρτοσήμου 3,6% επί του ενοικίου, το οποίο συνήθως συμφωνείται να βαρύνει τον μισθωτή — αλλά αποδίδεται μέσω της δήλωσης του εκμισθωτή.

Συχνά λάθη ιδιοκτητών

• Είσπραξη ενοικίων σε μετρητά χωρίς αποδεικτικό: προτιμήστε τραπεζική κατάθεση — αποδεικνύει την είσπραξη και προστατεύει και τις δύο πλευρές.
• Μη δήλωση αναπροσαρμογής ενοικίου: κάθε αλλαγή ποσού δηλώνεται στην ΑΑΔΕ, αλλιώς η εφορία βλέπει το παλιό ποσό.
• «Μαύρα» ενοίκια: εκτός από πρόστιμα και αναδρομικούς φόρους, χάνετε κάθε νομική προστασία έναντι κακού πληρωτή.
• Αγνόηση ΕΝΦΙΑ και τεκμηρίων: το ακίνητο βαρύνεται με ΕΝΦΙΑ ανεξάρτητα από τα ενοίκια, και τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ή κενά ακίνητα έχουν δικούς τους κανόνες τεκμαρτού εισοδήματος.
• Παράλειψη δήλωσης ανείσπρακτων: χωρίς τη διαδικασία που περιγράψαμε, θα φορολογηθείτε κανονικά για ενοίκια που δεν εισπράξατε ποτέ.

Συμπέρασμα

Η φορολογία ενοικίων είναι σχετικά απλή στη βάση της (κλίμακα 15/35/45%) αλλά κρύβει παγίδες στις λεπτομέρειες: δηλώσεις μισθωτηρίων, ανείσπρακτα, βραχυχρόνιες μισθώσεις. Με σωστή τεκμηρίωση — δηλωμένο μισθωτήριο, τραπεζικές εισπράξεις, έγκαιρες δηλώσεις — προστατεύετε και το εισόδημα και τον εαυτό σας από πρόστιμα.